La vida cotidiana > Calculadoras de finanzas > Simulador de vivienda: ¿qué casa me puedo permitir?
¿Te preguntas qué casa puedes comprarte con tu sueldo actual? Muchas personas cometen el error de mirar solo el precio de venta, olvidando que los impuestos y la capacidad de endeudamiento son los que realmente marcan el límite. Con nuestro Simulador Hipotecario Pro, obtendrás un cálculo preciso de tu viabilidad financiera, considerando no solo tus ingresos netos, sino también tus ahorros aportados y los gastos asociados (ITP/IVA y gestión) según tu comunidad autónoma. Es la herramienta definitiva para saber, de forma realista, hasta dónde puedes llegar sin comprometer tu salud financiera.
0 €
Calculando...
Distribución de tus ahorros (0€)
¿Cómo saber qué casa puedes comprar según tus ingresos?
Para determinar tu presupuesto real de compra, no basta con multiplicar tu sueldo. Las entidades bancarias y la prudencia financiera se basan en dos pilares fundamentales que nuestro simulador analiza por ti:
- La Regla del 30-35%: Tu cuota hipotecaria mensual nunca debería superar el 35% de tus ingresos netos mensuales. Esto es lo que ves reflejado en el apartado de Endeudamiento.
- El Factor Ahorro (Regla del 20/10): Generalmente, el banco te prestará el 80% del valor de la vivienda. Esto significa que debes tener ahorrado el 20% de la entrada más un 10-12% adicional para cubrir impuestos y gastos de escrituración.
¿Por qué este simulador es más preciso que otros?
A diferencia de una calculadora básica de cuotas, este simulador actúa como un analizador de viabilidad. Te indica si tu límite está condicionado por lo que ganas cada mes o por el dinero que tienes guardado en el banco. Como puedes ver en el gráfico de Distribución de ahorros, desglosamos cuánto dinero se va a la entrada y cuánto a los gastos e impuestos (como el ITP en Madrid o el IVA en obra nueva), evitando sorpresas de última hora.
Conceptos clave para entender tu viabilidad hipotecaria
El porcentaje de financiación
Es el montante que el banco te presta sobre el valor de tasación o compra. Lo habitual es el 80%, aunque existen condiciones especiales para funcionarios o jóvenes que pueden llegar al 90% o incluso al 100%, lo cual reduce la necesidad de ahorros previos pero aumenta la cuota mensual.
Impuestos y Gastos de compraventa
Comprar una casa conlleva gastos adicionales que no forman parte del préstamo. Estos incluyen:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Para viviendas de segunda mano (varía según la Comunidad Autónoma).
- IVA: 10% para viviendas de obra nueva.
- Gastos de Notaría, Registro y Gestión: Aproximadamente un 1.5% adicional.
La importancia del ratio de endeudamiento
En el simulador verás un porcentaje de Endeudamiento. Si este número supera el 35%, las probabilidades de que un banco apruebe tu hipoteca disminuyen drásticamente. Si ya tienes deudas previas (coche, préstamos personales), asegúrate de incluirlas en el campo «Deudas mensuales» para que el cálculo sea 100% veraz.
Consejos para mejorar tu capacidad de compra
- Aumenta el plazo: Si la cuota es muy alta, subir a 30 años la reducirá, aunque pagarás más intereses a largo plazo.
- Aporta más titulares: Al incluir a una segunda persona con ingresos, el ratio de endeudamiento baja y el precio máximo de vivienda recomendado sube.
- Reduce deudas previas: Cancelar un préstamo pequeño antes de pedir la hipoteca puede liberar capacidad de pago y permitirte acceder a una casa mejor.