La vida cotidiana > Finanzas > Calculadora de rentabilidad de alquiler
Comprar un inmueble para alquilar puede ser una de las decisiones financieras más inteligentes a largo plazo, pero también una de las más mal calculadas. La mayoría de inversores inmobiliarios particulares cometen el mismo error: calcular la rentabilidad solo dividiendo la renta anual entre el precio de compra. Ese número —la rentabilidad bruta— puede parecer atractivo, pero oculta la realidad real de la operación. Esta calculadora de rentabilidad de alquiler va más allá: incluye todos los costes reales de la inversión (gastos de compraventa, reforma, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, gestoría, seguro de impago e hipoteca) para darte la rentabilidad neta verdadera, el cashflow mensual real y un veredicto de viabilidad claro con escala de colores.
Descubre si tu inversión inmobiliaria merece la pena: rentabilidad bruta, neta, cashflow mensual y viabilidad real🏠 Calculadora de Rentabilidad de Alquiler
No viable
Ajustada
Aceptable
Excelente
Calculadoras relacionadas
Otras herramientas relacionadas con la vivienda.
Simulador de vivienda: ¿qué casa me puedo permitir?
Analiza tus ingresos y deudas para descubrir el precio máximo de la vivienda que puedes comprar de forma segura.
Ir a la herramientaCalculadora de coste de reforma de vivienda
Estima el presupuesto aproximado para la renovación de tu hogar desglosado por materiales y estancias.
Ir a la herramientaCalculadora de amortización de placas solares
Calcula cuántos años tardarás en recuperar la inversión de tu instalación fotovoltaica y tu ahorro mensual.
Ir a la herramientaCalcula tu colchón financiero
Asegura tu estabilidad económica calculando el fondo de emergencia ideal según tus gastos fijos mensuales.
Ir a la herramienta¿Qué es la rentabilidad de alquiler y cómo se calcula?
La rentabilidad de alquiler mide el rendimiento económico que genera un inmueble en relación a la inversión realizada para adquirirlo. Existen dos métricas fundamentales: la rentabilidad bruta, que divide los ingresos anuales por alquiler entre el precio total de la inversión; y la rentabilidad neta, que descuenta todos los gastos asociados al inmueble antes de realizar ese cociente. La diferencia entre ambas puede ser de 2 a 4 puntos porcentuales, lo que en términos prácticos significa que una operación que parece rentable al 7% bruto puede quedarse en un 3-4% neto una vez descontados todos los costes reales.
¿Cuál es una buena rentabilidad de alquiler en España?
Según los datos de los principales portales inmobiliarios, la rentabilidad bruta media de la vivienda residencial en España se sitúa entre el 6% y el 7,5%, con grandes variaciones entre ciudades. Sin embargo, la rentabilidad neta —que es la que realmente importa— suele quedarse entre el 3,5% y el 5,5% en la mayoría de mercados. La escala orientativa recomendada es la siguiente: por debajo del 2% neto la operación no tiene sentido financiero; entre el 2% y el 4% es una inversión ajustada que solo se justifica si la revalorización del inmueble es sólida; entre el 4% y el 6% es aceptable y está en la media del mercado; y por encima del 6% neto es una inversión excelente que pocos inmuebles ofrecen en grandes ciudades.
¿Qué gastos hay que incluir para calcular la rentabilidad neta?
El cálculo correcto de la rentabilidad neta debe incluir todos los costes recurrentes del inmueble, tanto los gastos de inversión (impuestos de transmisión o IVA según si es obra nueva o segunda mano, notaría, registro, gestión de compraventa y reforma si procede) como los gastos anuales de mantenimiento: IBI, cuota de comunidad de propietarios, seguro del hogar, seguro de impago de alquiler, reparaciones y mantenimiento ordinario, gestoría o asesoría fiscal, y la cuota hipotecaria completa en caso de financiación. Omitir cualquiera de estos conceptos genera una imagen distorsionada de la rentabilidad real.
¿Qué es el cashflow de un alquiler y por qué es importante?
El cashflow mensual de un alquiler es la diferencia entre los ingresos que genera el inmueble cada mes y todos los pagos que tienes que realizar ese mismo mes: cuota hipotecaria, gastos fijos prorrateados (IBI, comunidad, seguros). Un cashflow positivo significa que el alquiler te deja dinero en el bolsillo cada mes después de pagar todos tus compromisos. Un cashflow negativo —frecuente cuando el nivel de apalancamiento hipotecario es alto— significa que necesitas poner dinero de tu bolsillo cada mes para mantener la inversión, algo que puede ser sostenible si la rentabilidad global (renta + revalorización) lo justifica, pero que exige una planificación de liquidez rigurosa.
¿Qué son los gastos de compraventa y cuánto representan en España?
En España, los gastos de compraventa representan habitualmente entre el 8% y el 13% del precio del inmueble, dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de transmisión. En el caso de vivienda de segunda mano, el principal impuesto es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), cuyo tipo varía entre el 6% y el 11% según la comunidad. En obra nueva, se aplica el IVA al 10% más AJD (Actos Jurídicos Documentados). A estos impuestos se suman los honorarios de notaría y registro de la propiedad. Estos gastos no son financiables con hipoteca y deben ser aportados siempre con capital propio, lo que hace que el capital real comprometido en la operación sea significativamente mayor que el precio del inmueble.
¿Qué es el período de payback o recuperación de la inversión?
El payback o período de recuperación de la inversión es el número de años que tardarás en recuperar todo el capital invertido únicamente con los ingresos netos generados por el alquiler (sin contar la revalorización del inmueble). Se calcula dividiendo la inversión total entre el beneficio neto anual. Un payback de 15-20 años es habitual en el mercado residencial español. Paybacks inferiores a 12 años indican una inversión muy eficiente en términos de generación de renta pura. Este indicador es especialmente útil para comparar distintas oportunidades de inversión entre sí.
¿Cómo afecta la hipoteca a la rentabilidad del alquiler?
La hipoteca tiene un doble efecto sobre la inversión inmobiliaria. Por un lado, reduce el capital propio necesario para acceder a la inversión (efecto apalancamiento), lo que puede multiplicar el rendimiento sobre el capital realmente aportado si la rentabilidad del inmueble es superior al coste del dinero (tipo de interés de la hipoteca). Por otro lado, aumenta los gastos mensuales fijos, deteriora el cashflow y puede generar dependencia de que el inmueble esté siempre alquilado para poder pagar la cuota. El yield sobre capital propio (que esta calculadora muestra de forma diferenciada) es la métrica clave para evaluar si el apalancamiento está jugando a tu favor.
¿Cuántos meses al año debo contar como alquilados?
Trabajar con 12 meses de ingresos en el cálculo es el error más frecuente y el que más distorsiona la rentabilidad proyectada. Todo inmueble en alquiler experimenta períodos de vacío entre inquilinos (cambio de arrendatario, tiempo de limpieza y preparación, búsqueda de nuevo inquilino), reparaciones que obligan a desalojar temporalmente, o meses de impago. La práctica habitual entre inversores conservadores es calcular con 10 u 11 meses de ingresos efectivos al año, dejando un margen de seguridad de 1-2 meses. En el caso del alquiler vacacional o turístico, la ocupación media real —especialmente en temporada baja— debe estudiarse con datos históricos de la zona antes de proyectar ingresos.
¿Conviene el alquiler turístico frente al alquiler residencial tradicional?
El alquiler turístico o vacacional puede generar rentas brutas significativamente más altas que el alquiler residencial tradicional en zonas con alta demanda turística. Sin embargo, también implica gastos operativos mucho más elevados: limpieza frecuente, suministros a cargo del propietario, gestión de plataformas (Airbnb, Booking), posible contratación de una empresa de gestión, mayor rotación y desgaste del inmueble, y requisitos de licencia turística que en muchos municipios están ya limitados o suspendidos. La rentabilidad neta real, descontados todos estos costes, en muchos casos no supera a la del alquiler residencial de larga duración, especialmente si se cuenta la ocupación real anual y no solo los meses de alta temporada.